Come funziona la ripartizione delle spese ascensore condominiale

Le spese condominiali sono un tema spinoso per tutti. Non solo per una questione di costi non sempre allineati alle nostre aspettative ma anche i sistemi di calcolo che le determinano.

Prendiamo il caso delle spese dell’ascensore condominiale. La formula per ripartire le spese non è sicuramente tra le più intuitive e richiede l’aiuto di un esperto o qualche domanda in più all’amministratore. Poi ci sono i tanti dubbi. 

A cosa corrispondono le spese? Cosa dice la legge in materia di spese condominiali per l’ascensore? Se abito al piano terra devo pagare l’ascensore?

Dietro tutte queste legittime domande c’è un tema importante: l’ascensore è una grande comodità ma deve essere sicuro. Se speso bene, il budget destinato alla manutenzione dell’ascensore è fondamentale per la sicurezza di tutti i condomini e dei loro ospiti. Una manutenzione a regola d’arte allunga la vita all’impianto.

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Vediamo come funziona la ripartizione delle spese dell’ascensore condominiale.

Quali sono le spese dell’ascensore condominiale

La prima domanda da farsi è proprio questa. Le voci di spesa sono diverse e altrettanto importanti per capire bene le attività che ruotano intorno alla manutenzione degli ascensori. Si differenziano anche in base alla situazione esistente ovvero se l’ascensore è già presente oppure se deve essere installato.

Spese ordinarie

L’ascensore trasporta le persone e lo fa frequentemente. La prima regola da tenere presente è che le spese ordinarie per l’ascensore servono principalmente a garantire la sicurezza dell’impianto e dei passeggeri. Pertanto, sono di fondamentale importanza.

Tale scopo richiede quindi l’intervento programmato di personale qualificato e incaricato dall’amministrazione con il consenso dei condomini, per garantire sicurezza e longevità all’impianto ascensore del condominio. A regolare il tutto è il D.P.R. 162/99, in particolare l’articolo 15 del dpr 162/99 che regola le operazioni di manutenzione svolte da personale specializzato e certificato.

Le operazioni di manutenzione ordinaria, da svolgersi almeno due volte all’anno, sono le seguenti:

•  verifica del funzionamento dei dispositivi meccanici, idraulici, elettrici;
• verifica dei dispositivi di sicurezza;
• pulizia e lubrificazione degli elementi;
• verifica dell’allineamento ai piani
• verifica dell’integrità e dell’efficienza del paracadute, del limitatore di velocità e degli altri dispositivi di sicurezza;
• verifica delle funi, delle catene e dei loro attacchi;
• verifica dell’isolamento dell’impianto elettrico e dell’efficienza dei collegamenti con la terra;
• annotazione dei risultati sul libretto;

Il fine ultimo è quello di accertarsi che l’impianto monti componenti a norma e che tutto funzioni senza criticità per la sicurezza di tutti i passeggeri.

Spese straordinarie

Nonostante la manutenzione ascensore regolare, proprio per il suo uso frequente o per gli anni di servizio, l’ascensore condominiale può necessitare alcune attività di manutenzione straordinaria.

I componenti presenti nell’ascensore sono diversi: da quelli meccanici a quelli di comando per non parlare dell’elettronica che contraddistingue i modelli più recenti. L’usura o eventi particolari come fulmini o sovratensioni, possono danneggiare l’impianto e richiedere l’intervento di tecnici specializzati per la sostituzione di componenti e la ripartenza celere dello stesso.

Tutto quanto di straordinario può accadere al nostro impianto condominiale richiede l’intervento di una spesa straordinaria che, come detto, deve essere approvata dall’assemblea condominiale chiamata ad esprimersi in via straordinaria.

Cosa comporta la manutenzione straordinaria? Il fine è il ripristino e la rimessa in esercizio dell’impianto attraverso la riparazione e/o la sostituzione del componente deteriorato. Attenzione: anche il riammodernamento dell’ascensore rientra tra la manutenzione straordinaria. Non serve cambiare impianto quando questo raggiunge un’età di servizio elevata. Grazie alla tecnologia e alle soluzioni disponibili, l’ascensore può essere riammodernato.

Spese nuova installazione ascensore condominiale

I codici 1124 e 1123 del Codice Civile

I principi base per dare una risposta sono contenuti nell’articolo 1124 del Codice Civile, il quale indica che le spese dell’ascensore condominiale sono per metà ripartite in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

L’articolo 1124 del Codice civile non fa distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è invece importante ai fini della delibera dell’assemblea. Mentre per svolgere la manutenzione ordinaria, obbligatoria secondo legge, l’amministratore non deve richiedere il parere dell’assemblea del condominio ogni volta che è necessaria, in caso di spese straordinarie chi gestisce lo stabile deve ricorrere all’approvazione dei condomini.

Altro discorso è l’installazione di un ascensore ex-novo ovvero quando questi non esiste o deve essere sostituito completamente per raggiunti limiti di esercizio o per problematiche gravi. In questo caso è l’articolo 1123 del Codice civile a regolare la materia.

Le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascun condomino ne può fare e regolate secondo le tabelle millesimali generali.

Di chi è la responsabilità dell’ascensore condominiale

Secondo l’articolo 2051 del Codice Civile, chi ha il potere di vigilanza e controllo su un bene, come l’ascensore, è responsabile e risponde dei danni eventualmente causati da esso.

Nel caso dell’ascensore, il responsabile diretto nei confronti di chi ha subito un infortunio è il condominio (salvo casi fortuiti e di condotta colposa della vittima che però sono da dimostrare). Anche la ditta di ascensori che svolge la manutenzione può essere chiamata in causa qualora il malfunzionamento che ha provocato l’incidente fosse già stato segnalato e non risolto dalla stessa. Tale circostanza va comunque dimostrata.

Infine, l’amministratore di condominio. Anche la sua figura di supervisore delle cose comuni presenti nel condominio, alla pari del condominio stesso, lo inquadra come responsabile dell’ascensore condominiale.

Come si calcolano i millesimi delle spese dell’ascensore condominiale

Per calcolare la propria quota secondo i millesimi è sufficiente rifarsi alla tabella millesimale contenuta nel regolamento di condominio.
Per calcolare la quota in ragione dell’altezza dell’appartamento, la formula si fa più complicata e richiede attenzione verso alcune variabili.
A questo scopo, consigliamo sempre di rivolgersi al proprio amministratore di condominio.

Chi abita al piano terra deve pagare le spese?

Sì. L’impianto ascensore rientra tra gli spazi comuni e pertanto va pagato anche dagli inquilini che vivono al piano terra, naturalmente in proporzione e secondo la formula vista in precedenza.

Chi deve pagare la verifica biennale ascensore?

I principi che regolano il pagamento della verifica biennale dell’ascensore sono contenuti nell’articolo 1124 del Codice Civile in quanto tale verifica è paragonabile alla manutenzione ordinaria e segue le stesse regole di ripartizione di quest’ultima.

In poche parole, spetta ai condomini e per il suo pagamento si seguono le stesse regole di ripartizione delle spese ordinarie.

È possibile rinunciare all’ascensore per evitare di pagare le spese?

No, i condomini non possono sottrarsi dal pagamento delle spese per la gestione delle parti comuni, ivi compreso l’ascensore.

I consigli di AMCA per parlare del tuo ascensore condominiale con l’amministratore

Per qualsiasi dubbio sulle spese, data la difficoltà delle formule e del conseguente calcolo delle stesse, il consiglio è sempre quello di rivolgersi al proprio amministratore condominiale con quante più domande opportune possibili.

Se avete dei dubbi sulla qualità dell’impianto ascensore presente nel vostro condominio o se dubitate dell’efficienza della manutenzione ascensori attualmente in forze, potrebbe essere utile sollevare il tema e farsi qualche domanda sul servizio.

L’esperienza di utilizzo è fondamentale. Annotatevi di tutte le osservazioni circa potenziali anomalie durante i vostri viaggi e riportatele all’amministratore di condominio per una valutazione attenta e per eventuali azioni successive.

Scegliere il giusto partner della manutenzione di ascensori è un passaggio importante per garantire che l’impianto risponda a tutte le norme di sicurezza e garantisca efficienza nell’utilizzo quotidiano.

Assicuratevi quindi che l’attuale impresa di manutenzione e installazione ascensori risponda a questi criteri:

• affidabilità e non solo esperienza rispondono in modo efficace e tempestivo al momento della chiamata o ogni volta che serve?
• frequenza: rispettano tutti gli appuntamenti di manutenzione previsti?
• sicurezza elevata – sono dotati di tutte le più importanti certificazioni?
• magazzino interno – sono in grado di offrire tutti i ricambi necessari in tempi rapidissimi?
• tecnologia – offrono gli ultimi servizi in tema di sicurezza come la manutenzione preventiva o a distanza?

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